半月談:要避免“爛尾樓”的民生之痛,取消商品房預售制度勢在必行

  一步一挪,爬上十幾樓已經滿身是汗;在四面透風、裸露磚墻的屋子里,用水桶打水,點燃柴火做飯;夜幕降臨,只能靠微弱的燭光照明……這樣的情景并非發生在窮鄉僻壤,此時此刻就在眾多城市被人遺忘的角落——爛尾樓里頻頻上演。一家人花費窮其一生的積蓄,期待實現一個安居的夢,但在面對爛尾樓時,這個夢又是如此遙不可及。

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  爛尾樓是一座城市的傷疤,更是購房者心中難以撫平的痛。梳理發現,盡管全國究竟有多少面積的爛尾樓沒有確切統計,但多數城市都或多或少地有爛尾樓存在。“全國十大爛尾樓”“某地面積最大爛尾樓”,諸如此類的新聞頻頻見諸報端,往往成為網絡新聞的爆款,足見社會關注度之高。


  相比于爛尾商業樓宇,爛尾商品房由于直接涉及群眾利益,尤其受到廣泛關注。一套動輒上百萬元的商品房一旦爛尾,對一個普通家庭來說,無疑是不能承受之重。除了要面對不知何時才能復建的爛尾樓,每月需要按時為其償還按揭貸款的壓力,更是讓不少家庭雪上加霜。搬進連遮風擋雨條件都不具備的爛尾樓里生活,實屬無奈之舉。爛尾樓給群眾帶來的困擾是大致相同的,但其出現的原因卻各有不同。有的是因為開發商出了問題,建設到一半的項目無法繼續推進;有的則是因為項目資金鏈斷裂,開發商直接跑路;還有的是故意拖慢施工進程,與捂盤惜售類似,等到房價地價大幅上漲時再將未完成的項目整體出售牟取暴利。


  無論何種原因,幾乎掏空家庭并背上長達幾十年債務的購房群眾,不應該成為最終的受害者。

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  爛尾樓的存在,并非只是大煞城市風景這么簡單。一些占據黃金地段的爛尾樓,直接影響了城市的發展進程。爛尾樓背后是無數個負債前行的家庭,持續的毫無希望會釀成社會不穩定因素。有的爛尾樓存在已達10余年之久,無人接盤、無人維護,甚至有成為危樓、隨時倒塌的風險。


  雖說“亡羊補牢,猶未遲也”,但對于化解爛尾樓風險而言,找到接盤者的難度并不小。相當數量的爛尾樓或位于城市中心位置,或體量巨大,被資金鏈拖累,需要接盤者財力巨大。有的爛尾樓權屬復雜,且多爭議,還有的延期后續補償事宜復雜……這些都令接盤者望而卻步。


  群眾的訴求就是工作的追求。面對購房群眾的無助與期待,解決爛尾樓問題沒有退路,只有前行。在一房一策千方百計解決現有爛尾樓的同時,想方設法從源頭探討化解爛尾樓風險也應盡快提上日程。其中的核心就是商品房預售制度。


  在改革開放初期,國內住宅面臨嚴重短缺,商品房市場不成熟。在彼時的環境下,引入商品房預售制度,對滿足我國房地產行業快速發展的資金需求、增加市場供給,盡可能滿足群眾對提高住房品質的要求,乃至推動城市化進程,都起到了積極作用。


  國家統計局的數據顯示,2019年,房地產開發企業到位資金178609億元。其中,國內貸款25229億元,自籌資金58158億元,定金及預收款61359億元。定金及預收款占全部到位資金的34.35%以上,且比自籌資金還要多。預收收入對于房地產開發企業的重要程度可見一斑。


  不過,隨著一些城市的房地產開始出現供大于求的局面,房地產預售制度的弊端也逐漸顯現。


  對于購房群眾而言,面對一個尚在施工中,甚至只有圖紙、沙盤的項目,自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付,容積率、公攤面積、施工質量、物業服務、周邊配套等方面的風險,也是預售房后期維權的“重災區”。預售商品房買賣雙方的信息并不對等,權利義務也不對稱。


  商品房預售制度減輕了開發商的資金壓力,更多的資金得以進入房地產市場,對開發商起到了變相加杠桿的作用。但用較少的自有資金撬動項目開發建設,容易催生房地產市場泡沫,帶來房價的異常波動。


  要從源頭杜絕爛尾樓的產生,改革商品房預售制度勢在必行。值得注意的是,今年3月,海南出臺樓市新政《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》,其中明確提出新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。海南在取消商品房預售制度上先行一步。

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  用更大比例的自有資金開發,有助于倒逼開發商在打造更優質商品房上下功夫。為了快速回籠資金,開發商不但會加快銷售進程,而且很可能加大優惠力度,讓群眾得實惠。實實在在的商品房擺在眼前,買賣雙方的矛盾和爭議也會更少。


  當然,改革不宜“一刀切”,步子不宜邁得過大。減少爛尾樓風險的當務之急,可先從加強商品房預售資金的監管入手,確保只用于本項目建設,不能隨意支取。


  長遠看,規范行業秩序還要在提高準入門檻與市場集中度上下功夫,將只為了掙快錢、不具備實力的“沖動型”開發商屏蔽在行業之外,形成行業競爭力,提高行業美譽度。


  取消商品房預售制度,短期內可能導致中小房企難以維系,或者開發商將資金壓力轉嫁給建筑施工方,甚至拖欠工程款。對于這些可能出現的新風險,要有充分的預判,防止衍生風險誘發新問題。


  (原題為《要避免“爛尾樓”的民生之痛,取消商品房預售制度勢在必行》)


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